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동네 교육환경과 주택가격과의 관계
도시에는 지역별로 소위 ‘인기있는 학군’이 있는데, 학군이 ‘주택가격’에 어떤 영향을 주는가에 대한 연구는 북미에서 오래전부터 행해졌다. 캐나다뿐만 아니라 미국에서도 여러가지 가설과 검증을 거쳐 나름대로 정립된 결론은 대략 학군이 주택가격에 미치는 영향이 약 34% 정도가 된다는 것이다.
집을 구할 때 집 자체의 가치나 특징(외관, 건축년도, 연면적규모, 내부 공간배치 등) 뿐만 아니라, 학교, 교통, 환경, 생활의 편의성(인근 쇼핑센터, 커뮤니티센터 등의 거리), 동네주민들의 인구사회학적 특징(소득, 인종, 학력, 직업 등)등 바이어의 필요나 선호도에 따라 우선순위를 고려하여 의사결정을 하게되는 데, 이 중에서 약 1/3 정도의 고려요소가 학교(학군)라고 보이며, 실제로 집값에도 약 1/3 정도의 영향력을 미친다고 알려져 있다.
얼핏 보기에는 자녀가 재학 중에 있는 경우에만 학군이 집을 구입할 때 중요한 고려요소가 될 것으로 보이지만, 실제로는 많은 바이어가 재학 중인 자녀가 없음에도 불구하고 학군이 좋은 곳에 집을 장만하는 것을 볼 수 있는데, 그러한 바이어들은 장기적인 이재의 수단으로서 학군이라는 요소가 현실적으로 집값에 지속적으로 영향을 주고 있음에 주목한 결과라고 보인다.
미국에서 행해진 2013년 조사결과를 보면 바이어들의 약 91%가 집을 구입할 때 학군요소를 고려하였다고 답하고 있다.
자녀가 다닐 학교가 얼마나 좋은지에 대한 부모의 관심도는 인종에 따라 약간의 차이가 있을 수는 있지만, 생각만큼 그리 큰 차이를 보이지는 않는다. 중국, 한국, 일본 등 동아시아계 부모들뿐만 아니라 인도, 아랍권, 동구권 부모들도 그에 못지않아서, 경제적 여건만 허락한다면 무리를 해서라도 학군이 좋은 곳에 집을 구해서 살고 싶다는 열망을 보편적으로 보이고 있다.
대체로 동아시아계 부모들은 경제여건만 허락한다면 "Best School"이 있는 학군의 집을 구입하길 원하며, 백인 그룹들은 대개 "Right School” 또는 “Good School” 이 있는 학군의 집을 구입하고자 하는 정도의 차이를 보일 뿐이다. 자녀의 나이가 취학연령에 가까워지면 부모들이 집을 옮겨보려고 학군지도를 확보하여 자신들의 관심학군 내의 집들이 매물로 나오자 말자 보러다니는 경우가 많고, 실제로 이러한 바이어들은 관심학군 밖의 집보다 약 6-10%를 더 주고라도 그 학군 내의 집을 사고싶어 한다.
물론 모든 자녀들이 가장 좋다는 학군의 학교에서 공부한다고 그 결과가 늘 좋은 것은 아니다. 어떤 자녀들은 치열한 경쟁을 즐기기도 하지만, 어떤 자녀들은 경쟁이 좀 덜한 환경에서 공부하는 것이 더 바람직한 경우도 있기 때문이다. 하지만, 자녀의 특성을 충분히 고려하기 보다는 부모들의 일방적인 욕심이나 획일적인 선입견을 바탕으로 학교를 정하고 주택구입을 결정하는 경우도 자주 있다.
그런데, 소위 좋은 학군 내의 집값이 강세를 보이는 경우에 그 학군 내의 학교들도 높은 학업성취도를 보일까? 마치 닭과 계란이 누가 먼저인가를 따지는 논쟁과 비슷한 상황이 이러한 질문과 대답에도 적용된다. ‘높은 학력’이 ‘높은 급여수준’으로 등식화되는 현상과 같이, 가격이 높은 집을 구입해서 좋은 학군으로 이사 올 정도가 되려면 소득이 뒷받침되어야 하며, 그러한 바이어들의 평균적인 부부의 학력수준은 대체로 덜 인기 있는 학군동네의 주민들 보다 고학력자들일 가능성이 높다.
개인적으로 ‘동네 연구’(Neighbourhood Studies)를 해보면 이러한 사실은 대체로 들어맞는 편이다. 고학력에 소득이 높은 부모들은 그들의 자녀에게 많은 교육적 관심과 정신적 물질적 지원이 따르게 마련이며, 그 결과 그들의 자녀들도 학업성취도에서 두각을 나타낼 가능성이 높아지는 것이다. 이것은 결국 학교의 전반적인 교육성과(학력평가나 진학률 등)라는 측정수치로 나타나게 된다. 그러므로 이 두가지 요소(‘고가의 주택’과 ‘좋은 학군’)가 서로 선순환을 하면서 그 학군의 장기적인 집값상승을 떠받치는 기반이 된다.
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