3.2 캐나다의 농지거래 개관

(지난 호에 이어)

하지만, 실제에 있어서는 이 보다 더 다양한 방식으로 땅 주인과 농부들 간에 임대료 약정이 이루어집니다. 그 중 하나가 Custom Farming(서로 형편에 맞게 적절한 형태로 임대료를 약정)이라는 방식입니다.

땅 주인 또는 농지 투자자가 어느 정도 농사경험이나 관련 지식이 있는 경우에는, 씨를 뿌리는 일부터 추수하는 일까지의 농사과정(farming process from seeding to harvesting) 중 일부 혹은 전체를 농부와 계약을 맺어 농사일을 맡기는 방식입니다.

이 경우 농사에 필요한 씨앗이나 자재, 기계 등을 구입해서 공급하는 것도 땅 주인이 책임지는 경우가 많습니다. 이 방식에서는 농부가 고용된 일꾼이나 다름 없으므로 추수 후의 농산물 매출은 모두 땅 주인의 몫이 되어 더 많은 수익을 올릴 수 있습니다. 하지만 이 경우에는 농장의 경영리스크를 모두 땅 주인이 안게 된다는 단점이 있습니다.

수년 전부터 농지가 대체투자상품의 하나로 떠오르면서, 농지를 매입한 투자법인들은 대부분 Cash Rent 방식으로 임대료를 받는 것을 선호하고 있습니다. 따라서 이 방식의 렌트약정이 점차 많아지는 경향을 보입니다.

캐나다의 농지가격은 2019년에 5.4% 오른 데 이어 2020년에 또 다시 5.2%가 오르는 등 가격 상승세가 꺾이지 않고 있습니다. 현재 캐나다 전체 농지의 약 45%가 농부들에게 임대를 주고 있으며, 특히 농지를 구입할 여력이 없는 35세 이하의 젊은 농부들 중에는 약 51%가 남의 땅을 빌려서 농사를 짓고 있는 상황입니다.

Cash Rent의 경우 임대료로 받는 금액(1 에이커 당)을 에이커 당 농지시세로 나누면 농지가격 대비 임대료 수입 비율을 구할 수 있는데, 이를 Rent to Price (RP) ratio(%)라고 부릅니다.

Farm Credit Canada(FCC)가 조사한 2020년의 비율(Cash Rental Rate vs. Farmland Value)은 캐나다 전체로 보아 약 2.7% 였으며, 각 주별로는, Ontario주가 1.7%(Min-Max 0.9%-3.0%), Quebec주가 1.8%(0.9%-3.2%), British Columbia주가 1.8%(0.5%-3.2%), Alberta주가 2.2%(1.2%-3.9%), Saskatchewan주가 3.3%(1.6%-5.9%), Manitoba주가 2.6%(1.4%-5.0%), New Brunswick주가 2.5%(1.6%-4.5%), Nova Scotia주가 2.5%(0.8%-1.9%), Prince Edward Island주가 5.5%(3.0%-8.7%)로 나타났습니다. 이러한 임대료 수입은 농지투자에 따른 양도차익(capital Gain) 외에 부가적으로 얻는 부분입니다.

대체로 특용작물과 집약적인 농사가 이루어지는 곳에서는 농지임대료가 올라가고, 이자율이 높아져도 땅 주인의 기대치가 높아져서 임대료를 올리게 됩니다. 또한 곡물가격이 올라가면 매출액이 늘어나면서 임대료도 올라가게 되며, 지력이 좋고 토양이 비옥하면 임대료도 높게 받습니다.

따라서 농지의 가격과 임대료 수준, 그리고 농장의 작황과 매출액(farm revenues)이 상호연관성을 가집니다. (다음 호에 계속)

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